Vender imóvel herdado exige saber em que fase a herança está: antes da partilha depende de alvará judicial, depois cabe extinção de condomínio, e o direito real de habitação da viúva pode travar tudo.
A casa ficou. O pai morreu, o inventário foi aberto, e três irmãos herdaram o mesmo imóvel. Dois querem vender e dividir o dinheiro. Um não quer. A partir daí a conversa de família vira impasse, e o impasse costuma durar anos: o imóvel fica fechado, o IPTU continua chegando, e ninguém consegue usar o próprio patrimônio.
Essa é uma das situações mais frequentes em sucessões de família com patrimônio imobiliário. E ela tem solução jurídica, com um caminho definido no Código Civil e no Código de Processo Civil. O que costuma faltar é saber qual caminho serve para cada momento, porque vender antes da partilha e vender depois da partilha são procedimentos diferentes.
Antes da partilha, o imóvel não é de ninguém em separado
Com a morte, a herança se transmite imediatamente aos herdeiros. É o que o artigo 1.784 do Código Civil chama de saisine. Mas transmitir não é dividir: enquanto a partilha não é feita, o artigo 1.791, parágrafo único, determina que o direito dos coerdeiros sobre a propriedade e a posse da herança é indivisível, e se regula pelas normas do condomínio.
Na prática, isso significa três coisas:
- nenhum herdeiro é dono de um cômodo, de um andar ou de “um terço da casa” com endereço próprio;
- nenhum herdeiro pode vender o imóvel sozinho, nem dar a posse dele a um estranho sem o consentimento dos demais;
- quem administra o acervo, nesse período, é o inventariante, não a maioria informal da família.
Por isso a frase “somos dois contra um” não resolve nada antes da partilha. A maioria não vende bem de espólio por conta própria.
Dá para vender o imóvel antes de encerrar o inventário?
Dá, e é comum quando existe uma boa oportunidade de venda ou quando as despesas do imóvel estão consumindo a herança. O caminho é o alvará judicial: o artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil prevê que o inventariante pode alienar bens de qualquer espécie desde que ouvidos os interessados e com autorização do juiz.
Dois pontos merecem atenção nesse pedido:
- Justificativa. O juiz quer saber por que a venda não pode esperar o fim do inventário. Preço acima da avaliação, custo de manutenção, risco de deterioração e necessidade de liquidez para pagar o próprio ITCMD são motivos que costumam ser aceitos.
- Destino do dinheiro. O valor apurado não é dividido informalmente entre os herdeiros. Ele entra no acervo e será partilhado no fim, salvo autorização judicial expressa em sentido diverso.
Existe também a hipótese de cessão de direitos hereditários, feita por escritura pública (artigo 1.793 do Código Civil). Aqui vale um alerta que gera muito litígio: ceder direitos sobre um bem singular da herança, e não sobre a fração ideal do todo, é ineficaz sem autorização judicial, conforme o parágrafo 2º do mesmo artigo. Escrituras assinadas sem esse cuidado costumam voltar como problema no registro de imóveis.
Um herdeiro não quer vender: o que a lei permite
Depois da partilha, o cenário muda. Cada herdeiro passa a ter uma fração ideal certa, e o grupo vira um condomínio comum. A partir daí, o Código Civil dá uma saída clara a quem não quer permanecer preso ao bem.
O artigo 1.320 estabelece que a qualquer tempo é lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum. Ninguém é obrigado a continuar em condomínio contra a própria vontade. Quando o imóvel é indivisível, isto é, quando não dá para partir a casa em unidades autônomas sem descaracterizá-la, aplica-se o artigo 1.322: se os condôminos não quiserem adjudicar o bem a um só, ele será vendido e o valor repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em igualdade de condições.
É a chamada ação de extinção de condomínio com alienação judicial. Traduzindo para a situação do começo: os dois irmãos que querem vender não dependem do consentimento do terceiro. Eles dependem de um processo.
Dois detalhes práticos importam muito aqui:
- Não é preciso ter registrado o formal de partilha para propor a ação. Pelo artigo 1.784 do Código Civil, a propriedade se transfere aos herdeiros no momento da abertura da sucessão, e não com o registro, de modo que a ação pode ser proposta antes dele.
- O herdeiro que resiste tem preferência para ficar com o bem, pagando aos demais o valor das frações. Muitas dessas ações terminam exatamente assim, e não em leilão.
O que pode travar a venda mesmo com a maioria a favor
Nem toda resistência é birra familiar. Há situações em que a lei protege quem não quer vender, e é aqui que a maioria dos processos mal avaliados se perde.
A mais relevante é o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente, previsto no artigo 1.831 do Código Civil: quem ficou viúvo tem assegurado o direito de continuar morando no imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, independentemente do regime de bens.
Em junho de 2025, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou o alcance desse direito ao julgar o REsp 2.189.529, na Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi (acórdão publicado em 16 de junho de 2025). O entendimento é direto: enquanto perdurar o direito real de habitação, ele impede a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel de copropriedade dos herdeiros. A ministra registrou que a restrição ao direito de propriedade se justifica pela proteção legal e constitucional à família.
Para uma família em que os filhos do primeiro casamento herdaram a nua propriedade e a viúva continua morando na casa, isso muda tudo. A ação de extinção de condomínio, nesse caso, tende a ser improcedente, e o planejamento precisa ser outro: acordo com compensação, permuta de quinhões ou aguardar o termo do direito.
Outras hipóteses que também pedem análise antes de qualquer processo:
- usufruto instituído em doação anterior, muito comum em planejamento sucessório feito em vida;
- imóvel ocupado por um dos herdeiros, situação em que se discute arbitramento de aluguel pela fração dos demais;
- imóvel rural com regras próprias de divisão e de área mínima;
- cláusula de inalienabilidade gravada em testamento ou doação.
Quem quer sair sem processo: vender a própria fração
Existe um caminho menos conhecido e frequentemente mais rápido. O herdeiro que quer liquidez não precisa, necessariamente, forçar a venda do imóvel inteiro: ele pode vender a sua fração ideal.
O artigo 504 do Código Civil condiciona isso ao direito de preferência: o condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O procedimento correto é notificar os demais, com preço e condições, e aguardar a manifestação. Se a venda a terceiro for feita sem essa oferta, o condômino preterido pode, no prazo de cento e oitenta dias, depositar o preço e haver para si a parte vendida.
Na prática familiar, a notificação de preferência costuma destravar a conversa. Quando o herdeiro que não queria vender entende que a fração pode ir para fora da família, a negociação interna volta à mesa.
O custo que quase ninguém calcula antes
Antes de escolher entre acordo, alvará ou ação, vale colocar os números na mesa. Uma venda de imóvel herdado envolve, conforme o caso:
- ITCMD sobre a transmissão causa mortis, devido no inventário e com alíquota fixada pelo estado;
- imposto de renda sobre ganho de capital, calculado pela diferença entre o valor pelo qual o bem entrou na declaração e o valor da venda, com regras próprias de isenção;
- ITBI, em regra a cargo do comprador, mas que também incide sobre excesso oneroso de quinhão na partilha;
- custas, honorários e tempo de processo, que em alienação judicial raramente é curto;
- despesas de manutenção que continuam correndo enquanto o impasse durar, e que costumam ser o argumento mais persuasivo dentro da própria família.
Comparar o custo do acordo com o custo do litígio, em números, é o que faz muitas famílias escolherem a saída negociada. E é também o que evita a decisão emocional de entrar com uma ação que a lei não vai acolher, como no caso do direito real de habitação.
Como o escritório atua
O trabalho começa por um diagnóstico do imóvel e da estrutura da herança: existe partilha concluída ou o inventário está em curso, há cônjuge sobrevivente com direito de habitação, há usufruto ou cláusula restritiva, quem ocupa o bem e desde quando. Só depois disso é possível dizer qual instrumento serve, porque alvará judicial, cessão de direitos, notificação de preferência e extinção de condomínio resolvem problemas diferentes.
A partir do diagnóstico, atuamos na tentativa de composição entre os herdeiros, com instrumentos formais que dão segurança a quem paga e a quem recebe, e, quando o acordo não é possível, na via judicial adequada. Também cuidamos da parte que costuma ser esquecida: a projeção tributária da operação, para que a divisão do dinheiro não venha acompanhada de uma surpresa fiscal meses depois.
Você pode ver, em outro texto, o que acontece quando um herdeiro faz obras no imóvel da herança e como a lei trata o ressarcimento, e também os caminhos para resolver o conflito entre herdeiros antes que ele se torne um processo. Se o inventário ainda não foi encerrado, vale entender como funciona hoje a via extrajudicial.
Se a sua família está nesse impasse, uma consulta orientada ao caso concreto define o caminho com clareza e evita anos de imóvel parado. O atendimento é feito mediante agendamento, presencial em Campinas ou por videoconferência.
Fontes
- Código Civil, Lei 10.406/2002 (artigos 504, 1.320, 1.322, 1.784, 1.791, 1.793 e 1.831)
- Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 (artigo 619)
- STJ, REsp 2.189.529, Terceira Turma, relatora ministra Nancy Andrighi
Perguntas frequentes sobre a venda de imóvel herdado
Depois da partilha, sim, mas por via judicial. O artigo 1.320 do Código Civil garante que a qualquer tempo o condômino pode exigir a divisão da coisa comum, e o artigo 1.322 determina que, sendo o bem indivisível e não havendo adjudicação a um só, ele será vendido e o valor repartido. É a ação de extinção de condomínio com alienação judicial. O consentimento do herdeiro que resiste não é necessário, mas ele tem preferência para ficar com o imóvel pagando aos demais o valor das frações, em igualdade de condições com terceiros.
Sim, por alvará judicial. O artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil permite que o inventariante aliene bens do espólio, ouvidos os interessados e com autorização do juiz. O pedido precisa de justificativa concreta, como oportunidade de venda acima da avaliação, custo de manutenção elevado ou necessidade de liquidez para pagar o ITCMD. O valor apurado entra no acervo e é partilhado ao final, salvo autorização judicial expressa em sentido diverso.
Em regra, não, enquanto durar o direito real de habitação. O artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge ou companheiro sobrevivente o direito de continuar residindo no imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar, qualquer que seja o regime de bens. Ao julgar o REsp 2.189.529, na Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, o Superior Tribunal de Justiça reafirmou que esse direito impede a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel.
Não. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o registro do formal de partilha não é condição para o herdeiro propor a ação de divisão ou de extinção de condomínio, porque a propriedade se transmite aos herdeiros no momento da abertura da sucessão, pela regra da saisine do artigo 1.784 do Código Civil. O registro é importante para a regularização do imóvel, mas não é pressuposto da ação.
Pode, respeitado o direito de preferência. O artigo 504 do Código Civil impede que o condômino de coisa indivisível venda sua parte a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O caminho correto é notificar os demais herdeiros informando preço e condições. Se a venda for feita sem essa oferta, o condômino preterido pode, no prazo de cento e oitenta dias, depositar o preço e haver para si a parte vendida. Antes da partilha, atenção ao artigo 1.793, parágrafo 2º: a cessão de direitos sobre bem singular da herança é ineficaz sem autorização judicial.
Além do ITCMD devido no inventário, com alíquota fixada pelo estado, entram o imposto de renda sobre ganho de capital na venda, o ITBI, em regra a cargo do comprador, mas incidente também sobre excesso oneroso de quinhão na partilha, e as custas e honorários do procedimento escolhido. Some as despesas de manutenção que continuam correndo enquanto o impasse durar. Comparar o custo do acordo com o custo do litígio, em números, costuma ser o que define a decisão da família.
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