O imóvel era dele antes do casamento, ou veio de herança dos pais dela. Durante anos, o casal reformou a casa, ampliou, construiu a área de lazer, trocou toda a parte elétrica e hidráulica. Na separação, surge a pergunta que costuma pesar mais do que qualquer outra: se o imóvel é particular de um só, o dinheiro investido nele pelo casal simplesmente fica para o dono?
A resposta do Código Civil é não, mas com uma distinção que muda tudo. O imóvel particular continua fora da partilha. As benfeitorias feitas nele durante o casamento, não. Entender essa separação, e o que acontece quando a casa foi construída no terreno dos sogros, é o que define o que cada um leva ao final.
Imóvel particular não se divide, benfeitoria sim
No regime da comunhão parcial de bens, que é o regime legal do casamento sem pacto e também o da união estável sem contrato escrito (artigo 1.725 do Código Civil), cada cônjuge mantém como seus os bens que já tinha antes da união e os que recebeu depois por doação ou herança. É o que diz o artigo 1.659, inciso I.
O artigo 1.660 lista o que entra na comunhão. Seu inciso IV é direto: entram as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge.
Na prática, isso significa que:
- a casa herdada pela esposa continua sendo só dela;
- o valor das reformas e ampliações feitas durante o casamento, com recursos do casal, integra o patrimônio comum;
- na partilha, o cônjuge que não é dono do imóvel tem direito à metade do valor dessas benfeitorias, e não à metade do imóvel.
O mesmo raciocínio vale para o apartamento comprado pelo marido antes do casamento e reformado depois, para a fazenda recebida em herança que ganhou benfeitorias produtivas e para a casa de praia da família de um dos cônjuges que o casal ampliou.
Quem precisa provar que a reforma foi feita durante o casamento
Esse é o ponto em que o conflito costuma se decidir. Duas presunções da lei puxam para lados opostos.
De um lado, o artigo 1.253 do Código Civil presume que toda construção existente em um terreno foi feita pelo proprietário e à custa dele, até prova em contrário. De outro, o artigo 1.660 parte da ideia de que aquilo que se agrega ao patrimônio durante a comunhão resulta do esforço comum do casal.
Em caso divulgado em abril de 2022, que tramitou em segredo de justiça, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria do ministro Villas Bôas Cueva, manteve decisão que aplicou a distribuição dinâmica do ônus da prova, prevista no artigo 373, §1º, do Código de Processo Civil. Em vez de exigir que a ex-esposa provasse que as benfeitorias foram feitas durante o casamento, o tribunal atribuiu ao ex-marido, coproprietário do imóvel, o ônus de demonstrar que elas não ocorreram nesse período.
O precedente não cria regra automática para todos os casos, porque a distribuição dinâmica depende das peculiaridades de cada processo e de decisão fundamentada do juiz. Mas mostra que o cônjuge que não é dono não está necessariamente em desvantagem quando quem detém as notas, os contratos e o histórico da obra é o outro.
Casa construída no terreno dos sogros
É uma das situações mais frequentes em divórcios: o casal constrói a residência no terreno dos pais de um deles, sem transferir a propriedade. Na separação, o terreno continua sendo dos sogros, que não participam do divórcio. O que acontece com o valor investido na construção?
Aqui a regra de fundo é outra. Pelo artigo 1.255 do Código Civil, quem edifica em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário, mas, se agiu de boa-fé, tem direito a indenização. Por isso, em regra, a casa em si não pode ser partilhada entre os ex-cônjuges, já que juridicamente pertence ao dono do terreno.
O STJ enfrentou exatamente esse cenário no REsp 1.327.652/RS, da Quarta Turma, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, em caso de dissolução de união estável divulgado pelo tribunal em outubro de 2017. O entendimento foi o seguinte:
- é possível partilhar os direitos decorrentes da edificação, construída com a participação de ambos;
- cabe ao juiz avaliar a melhor forma de efetivar essa divisão no caso concreto, inclusive por compensação em dinheiro quando a divisão física não for viável;
- os pais proprietários do terreno foram excluídos da condenação naquele processo, porque a obrigação de compensar cabe a quem tem o dever de partilhar;
- eventual pretensão de indenização contra os donos do terreno deve ser discutida em ação própria.
Para a família, a consequência prática é importante. O cônjuge que ajudou a construir não perde o investimento só porque o terreno não é do casal, mas o caminho processual tem duas frentes possíveis, e escolher mal pode significar anos de discussão sem resultado útil.
E na separação total de bens?
No regime da separação convencional de bens, o artigo 1.660 não se aplica, e as benfeitorias em imóvel de um cônjuge não se comunicam automaticamente. Isso não significa que quem investiu no imóvel do outro esteja sem proteção, mas o fundamento muda: a discussão passa a depender da prova do aporte financeiro e pode envolver a vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no artigo 884 do Código Civil. É uma análise que exige exame cuidadoso do pacto antenupcial e dos documentos da obra.
Como apurar o valor das benfeitorias na partilha
Reconhecido o direito, resta a pergunta mais sensível: quanto vale a benfeitoria? A resposta costuma depender de prova técnica, e alguns pontos pesam na avaliação:
- Natureza da obra. O Código Civil distingue benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias (artigo 96). A classificação influencia o que é considerado e como.
- Momento da obra. Só entra o que foi feito durante a comunhão. Reformas anteriores ao casamento ou posteriores à separação de fato ficam de fora.
- Origem do dinheiro. Obra paga com recursos exclusivos de um dos cônjuges, como o produto da venda de outro bem particular (sub-rogação, artigo 1.659, inciso II), pode ter tratamento diferente.
- Perícia de engenharia. Em patrimônios relevantes, a avaliação do que foi agregado ao imóvel costuma ser feita por perito, e a qualidade dos documentos define o resultado.
Documentos que fazem diferença
Quem está se separando, ou quem vai investir no imóvel do outro, deve reunir e guardar:
- notas fiscais de material e recibos de mão de obra, com data;
- contratos com arquiteto, engenheiro e empreiteira, além de projetos aprovados e alvarás;
- comprovantes bancários de pagamento, que mostram de qual conta saiu o dinheiro;
- fotos do imóvel antes, durante e depois da obra;
- financiamentos ou empréstimos tomados para a reforma e quem pagou as parcelas.
Quando o investimento é feito em imóvel de terceiros, como o terreno dos sogros, vale formalizar por escrito o acordo familiar antes da obra. Um documento simples evita a discussão mais difícil depois.
Se a disputa envolve imóvel recebido em herança e reformado por um dos herdeiros, a lógica é outra e está no nosso artigo sobre benfeitorias em imóvel de herança. Para o panorama completo da divisão de bens na separação, veja o guia sobre divórcio com alto patrimônio.
Como o escritório atua
A advocacia da Dra. Talissa Caldonazo, em Campinas/SP, atua em divórcios e dissoluções de união estável com patrimônio imobiliário relevante, atendendo famílias de Campinas, da Região Metropolitana e de todo o Brasil, inclusive por teleconferência.
O trabalho começa pelo mapeamento dos imóveis: de quem é cada um, quando e como foi adquirido, quais obras foram feitas e com recursos de quem. A partir desse retrato, avaliamos o regime de bens aplicável, a prova disponível, a necessidade de perícia e o caminho adequado, seja a partilha das benfeitorias na própria ação de divórcio, seja a discussão com terceiros proprietários do terreno.
Também atuamos para o cônjuge proprietário do imóvel, organizando a demonstração do que é patrimônio particular, do que foi pago com recursos próprios e de quais obras são anteriores ao casamento.
Precisa avaliar o seu caso?
Se você investiu em um imóvel que está no nome do seu cônjuge ou da família dele, ou se o imóvel é seu e o outro reivindica parte das reformas, uma consulta permite examinar os documentos, o regime de bens e os caminhos possíveis.
Agende uma consulta para avaliar a sua situação.
Fontes
- Código Civil, artigos 96, 884, 1.253, 1.255, 1.659, incisos I e II, 1.660, inciso IV, e 1.725 (Lei 10.406/2002).
- Código de Processo Civil, artigo 373, §1º (Lei 13.105/2015).
- STJ, REsp 1.327.652/RS, Quarta Turma, relator ministro Luis Felipe Salomão, sobre a partilha dos direitos decorrentes de edificação em terreno de terceiros (notícia do STJ, outubro de 2017).
- STJ, Terceira Turma, relator ministro Villas Bôas Cueva, processo em segredo de justiça, sobre a distribuição dinâmica do ônus da prova das benfeitorias no divórcio (notícia do STJ, abril de 2022).
Perguntas frequentes sobre benfeitorias em imóvel particular do cônjuge
No regime da comunhão parcial de bens, sim. O artigo 1.660, inciso IV, do Código Civil inclui na comunhão as benfeitorias em bens particulares de cada cônjuge. O imóvel continua sendo só do proprietário, mas o valor das obras feitas durante o casamento com recursos do casal integra o patrimônio comum e é dividido.
Não. O cônjuge que não é dono tem direito à metade do valor das benfeitorias realizadas durante a comunhão, e não a uma fração do imóvel, que segue como bem particular do outro (artigo 1.659, inciso I, do Código Civil).
Depende do caso. O artigo 1.253 do Código Civil presume que a construção foi feita pelo proprietário, mas o juiz pode redistribuir o ônus da prova com base no artigo 373, §1º, do CPC. Em caso divulgado em abril de 2022, a Terceira Turma do STJ manteve decisão que atribuiu ao ex-marido proprietário o ônus de provar que as benfeitorias não foram feitas durante o casamento.
Pelo artigo 1.255 do Código Civil, a construção em terreno alheio pertence ao dono do terreno, com direito a indenização para quem edificou de boa-fé. No REsp 1.327.652/RS, a Quarta Turma do STJ admitiu a partilha dos direitos decorrentes da edificação entre os ex-companheiros, com compensação quando a divisão não for viável, e excluiu os pais proprietários do terreno daquele processo.
Não automaticamente, porque o artigo 1.660 é regra da comunhão parcial. Quem investiu no imóvel do outro pode discutir o ressarcimento com base na prova do aporte e na vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código Civil), o que exige exame do pacto antenupcial e dos documentos da obra.
- Postagens Recentes na Página:
Pingback: A Herança entra na divisão de bens durante o divórcio? - Dra. Talissa Caldonazo - Advogada de Família e Sucessões em Campinas e Região