Um dos herdeiros continuou morando na casa da família depois do falecimento. Os outros moram longe, esperam a partilha há anos e começam a se perguntar por que um usa o bem sozinho enquanto todos são donos. A pergunta que chega ao escritório é quase sempre a mesma: dá para cobrar aluguel dele?
A resposta é sim, mas não automaticamente. Existe uma condição que quase ninguém conhece, e ela define desde quando o valor pode ser cobrado. Existe também uma situação em que nada é devido, por mais tempo que a ocupação dure.
Antes da partilha, a herança funciona como um condomínio
Enquanto o inventário não termina, ninguém é dono de um bem específico. O artigo 1.791 do Código Civil determina que a herança se defere como um todo unitário e que, até a partilha, o direito dos coerdeiros quanto à propriedade e à posse “será indivisível, e regular-se-á pelas normas relativas ao condomínio”.
Isso tem uma consequência prática direta: as regras que valem entre condôminos passam a valer entre herdeiros. E a principal delas é o artigo 1.314, que permite a cada condômino usar a coisa conforme sua destinação. Ou seja, morar no imóvel não é, por si só, um ato ilícito. O herdeiro que ocupa a casa está exercendo um direito que também é dele.
O problema aparece quando esse uso deixa de ser compartilhado e passa a ser exclusivo, sem que os demais recebam nada em troca.
Quando o herdeiro que mora no imóvel passa a dever aluguel
O fundamento da cobrança é o artigo 1.319 do Código Civil: “Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.”
Morar de graça em um bem que pertence a várias pessoas equivale a perceber um fruto, porque o ocupante economiza o aluguel que pagaria em outro lugar. Se ele usufrui sozinho de um patrimônio de todos, os demais têm direito a uma indenização proporcional aos seus quinhões. Sem isso, haveria enriquecimento sem causa de um herdeiro à custa dos outros.
Na sucessão, esse dever tem um reforço específico. O artigo 2.020 obriga os herdeiros em posse dos bens, o cônjuge sobrevivente e o inventariante a “trazer ao acervo os frutos que perceberam, desde a abertura da sucessão”.
Vale registrar o que a cobrança não é. Não se trata de um contrato de locação, e o ocupante não vira inquilino. O que se pede é o arbitramento de uma indenização pelo uso exclusivo, calculada sobre o valor locativo do imóvel e devida apenas na fração dos outros herdeiros. Quem tem 25% da herança recebe 25% do valor de mercado do aluguel, não o valor cheio.
Desde quando o aluguel é contado
Aqui está o ponto que mais gera perda de dinheiro na prática, e é onde a maioria das famílias erra.
A indenização não retroage automaticamente até a data do falecimento. Pelo entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, ela é devida a partir do momento em que o ocupante toma conhecimento inequívoco de que os demais se opõem ao uso exclusivo. Enquanto todos toleram a situação em silêncio, presume-se que há consentimento, e nada é devido por esse período.
Essa oposição pode ser feita de duas formas:
- Notificação extrajudicial, encaminhada pelo Cartório de Títulos e Documentos. É o caminho mais rápido e o mais barato, e serve como prova da data em que a discordância foi manifestada.
- Citação em ação judicial, quando o pedido de arbitramento de aluguel já é levado ao processo.
A diferença entre as duas não é burocrática. Uma família que convive com a ocupação por seis anos e só formaliza a oposição no ano do processo dificilmente recuperará os anos anteriores. Uma família que notifica no primeiro ano começa a contagem ali. É por isso que a notificação costuma ser o primeiro ato recomendado quando a partilha não anda e um dos herdeiros ocupa o bem.
Quando nada é devido: o direito real de habitação
Existe uma hipótese em que a cobrança simplesmente não se sustenta, e ela é frequente: o imóvel é ocupado pelo cônjuge ou companheiro sobrevivente.
O artigo 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação sobre o imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. O mesmo se aplica ao companheiro em união estável.
O alcance dessa proteção foi reafirmado pelo STJ em setembro de 2025. Ao julgar o REsp 2.189.529, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, decidiu que, enquanto perdurar o direito real de habitação, não é possível a alienação do imóvel comum, “tampouco a exigência de remuneração pelo seu uso”. O tribunal também assentou que esse direito impede a extinção do condomínio sobre o bem.
Na prática, isso significa que os filhos não podem cobrar aluguel da mãe ou do pai sobrevivente que mora na casa da família, nem forçar a venda enquanto essa pessoa viver ali. A proteção existe por razões de moradia e de amparo familiar, e prevalece sobre o interesse patrimonial dos demais herdeiros.
Duas observações importam para não estender a regra além do que ela alcança. O direito real de habitação recai sobre um único imóvel residencial. Se o falecido deixou dois ou mais imóveis residenciais, a proteção não se aplica da mesma forma. E ela beneficia o cônjuge ou companheiro sobrevivente, não os filhos: um irmão que mora no imóvel não tem esse escudo.
Quem paga IPTU, condomínio e as contas do imóvel
O artigo 1.315 do Código Civil determina que cada condômino concorre para as despesas de conservação na proporção da sua parte. Em regra, portanto, IPTU e taxa condominial se dividem entre os herdeiros conforme os quinhões, e as despesas do espólio são suportadas pelo espólio até a partilha.
Esse ponto ganhou um contorno relevante em 2025. A Quarta Turma do STJ, em julgamento relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira e divulgado em 7 de abril de 2025 (processo em segredo judicial), decidiu que, quando já foi fixada indenização pelo uso exclusivo, não cabe descontar adicionalmente o IPTU do quinhão do herdeiro ocupante. Segundo a decisão, “como a compensação pelo uso exclusivo já foi realizada por meio da indenização fixada, não se justifica novo desconto sobre o quinhão da herdeira ocupante a título de IPTU”, e fazê-lo configuraria “dupla indenização pelo mesmo fato”.
A leitura correta é esta: ou se cobra a indenização pelo uso, ou se descontam os encargos do ocupante, mas não as duas coisas cumulativamente pelo mesmo período. Sem indenização fixada, o desconto dos encargos da parte de quem usa o bem é admissível.
Contas de consumo seguem lógica diferente. Água, luz, gás e internet são despesas de quem efetivamente usa o imóvel, e cabem ao ocupante.
Benfeitorias: o que o ocupante pode alegar em defesa
O herdeiro que morou no imóvel raramente chega à discussão de mãos vazias. É comum que tenha reformado o telhado, trocado a instalação elétrica ou pago o IPTU atrasado de todos durante anos.
Esse argumento tem base legal. O mesmo artigo 2.020 que o obriga a trazer os frutos ao acervo lhe assegura “o reembolso das despesas necessárias e úteis que fizeram”. Na prática, os dois valores costumam ser apurados no mesmo processo e compensados entre si, e o resultado líquido pode ser bem menor do que a família imaginava, em qualquer das direções. Reunimos os critérios dessa apuração no artigo sobre benfeitorias em imóvel de herança e o direito ao ressarcimento.
Por isso, guardar nota fiscal, contrato de obra e comprovante de pagamento importa tanto para quem ocupa quanto para quem cobra.
E quando o impasse não se resolve
O aluguel resolve a injustiça do uso exclusivo, mas não resolve o impasse de fundo, que costuma ser a indefinição sobre o destino do bem.
Se o imóvel não comporta divisão física e os herdeiros não chegam a acordo, o artigo 1.322 do Código Civil prevê a alienação, com preferência ao condômino sobre o estranho em condições iguais de oferta e, entre os condôminos, àquele que tiver benfeitorias mais valiosas. É um caminho que exige avaliação prévia do cenário, e tratamos dele em detalhe no texto sobre o que fazer quando um herdeiro não quer vender o imóvel herdado.
Como o escritório atua
Casos como esse costumam chegar depois de anos de desgaste entre irmãos, e o trabalho jurídico tem duas frentes que caminham juntas.
A primeira é técnica: avaliar se há direito real de habitação em jogo, formalizar a oposição na data correta para não perder períodos, levantar o valor locativo de mercado do imóvel e mapear benfeitorias e encargos que entrarão na compensação.
A segunda é de contenção do conflito. Boa parte desses casos se resolve por acordo, com a fixação de um valor mensal ou com o abatimento no quinhão final, sem que a família precise atravessar uma ação contenciosa entre irmãos. Quando o acordo não é possível, a via judicial fica preparada com a prova já organizada.
Atuamos em inventários, partilhas e conflitos entre herdeiros em Campinas e região, com atenção ao patrimônio e à relação familiar que continuará existindo depois do processo.
Se um imóvel do inventário está ocupado por um único herdeiro e a partilha não avança, a conversa inicial serve para entender o cenário e o que pode ser feito. Fale com a nossa equipe pelo formulário do site ou pelo WhatsApp.
Fontes
- Código Civil (Lei 10.406/2002), artigos 1.314, 1.315, 1.319, 1.322, 1.791, 1.831 e 2.020.
- STJ, Terceira Turma, REsp 2.189.529, relatora ministra Nancy Andrighi, julgado em 3 de setembro de 2025 (direito real de habitação impede a extinção do condomínio, a alienação do imóvel e a exigência de remuneração pelo uso).
- STJ, Quarta Turma, relator ministro Antonio Carlos Ferreira, decisão divulgada em 7 de abril de 2025, processo em segredo judicial (IPTU e indenização pelo uso exclusivo não se acumulam).
Perguntas frequentes sobre aluguel de imóvel de herança
Pode ter. Até a partilha, a herança segue as regras do condomínio (art. 1.791 do Código Civil), e o art. 1.319 determina que cada condômino responde aos demais pelos frutos que percebeu da coisa. Quem usa o bem sozinho deve indenizar os outros na proporção dos quinhões deles. A cobrança não é automática: depende de os demais herdeiros manifestarem oposição ao uso exclusivo.
Pelo entendimento do STJ, a indenização é devida a partir do momento em que o ocupante toma conhecimento inequívoco da oposição dos demais, e não desde o falecimento. Enquanto a família tolera a ocupação em silêncio, presume-se consentimento. Por isso a notificação extrajudicial pelo Cartório de Títulos e Documentos costuma ser o primeiro passo: ela fixa a data em que a contagem começa.
Em regra, não. O art. 1.831 do Código Civil assegura ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, o direito real de habitação sobre o imóvel que servia de residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar. O mesmo vale para o companheiro em união estável. Ao julgar o REsp 2.189.529 em 3/9/2025, a Terceira Turma do STJ decidiu que, enquanto perdurar esse direito, não cabe alienar o imóvel nem exigir remuneração pelo uso.
O cálculo parte do valor locativo de mercado do imóvel, apurado por avaliação, e o ocupante paga apenas a fração correspondente aos demais herdeiros. Se quem cobra tem 25% da herança, recebe 25% desse valor, não o aluguel cheio. Não se trata de contrato de locação, e o ocupante não se torna inquilino: o que se pede é o arbitramento de indenização pelo uso exclusivo.
Pelo art. 1.315 do Código Civil, cada condômino concorre para as despesas na proporção da sua parte, e os encargos do espólio são suportados pelo espólio até a partilha. Em julgamento relatado pelo ministro Antonio Carlos Ferreira e divulgado em 7/4/2025, a Quarta Turma do STJ decidiu que, havendo indenização fixada pelo uso exclusivo, não cabe descontar também o IPTU do quinhão do ocupante, sob pena de dupla indenização pelo mesmo fato. Já água, luz e gás cabem a quem usa o imóvel.
Sim, é o outro lado da mesma conta. O art. 2.020 do Código Civil, que obriga o herdeiro em posse a trazer os frutos ao acervo, também lhe assegura o reembolso das despesas necessárias e úteis que fez. Na prática, os dois valores costumam ser apurados e compensados no mesmo processo, o que exige guardar notas fiscais, contratos de obra e comprovantes de pagamento.
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