O bem de família de alto valor segue impenhorável: o STJ afastou o critério econômico no Informativo 895. Veja as exceções reais da Lei 8.009/90 e o que a proteção não alcança.
A execução chegou, o oficial de justiça foi ao cartório e o credor pediu a penhora da casa onde a família mora. O argumento que aparece com frequência nesses processos é sempre o mesmo: o imóvel vale muito, fica num bairro valorizado, então dá para vender, pagar a dívida e ainda sobrar dinheiro para a família comprar algo menor em outro lugar.
Esse raciocínio parece razoável à primeira vista, e por isso ele foi aceito em alguns tribunais. O Superior Tribunal de Justiça acaba de reafirmar que ele não se sustenta. Em decisão divulgada no Informativo de Jurisprudência nº 895, a Corte assentou que a impenhorabilidade do bem de família não pode ser relativizada pelo alto valor de mercado do imóvel.
Este artigo explica o que ficou decidido, por que o preço da casa não muda a proteção, e, principalmente, quais são as situações em que o imóvel residencial da família realmente pode ser penhorado. Para quem tem patrimônio relevante, a segunda parte costuma ser mais importante do que a primeira.
O que o STJ decidiu sobre a penhora de imóvel de alto valor
O caso analisado foi o AREsp 2.791.033-PR, relatado pelo ministro Moura Ribeiro e julgado por unanimidade na Terceira Turma em 22 de junho de 2026, com acórdão publicado em 26 de junho de 2026. A decisão entrou no Informativo nº 895, divulgado pelo tribunal em agosto de 2026.
A discussão vinha de uma execução em que o tribunal de origem havia autorizado a penhora e a venda judicial do único imóvel residencial do devedor. O fundamento usado foi justamente a localização valorizada do bem: seria possível aliená-lo, separar parte do produto para o pagamento do credor e reservar o restante para que a família adquirisse moradia em região mais barata.
O STJ afastou esse entendimento. A Lei nº 8.009/1990 não faz qualquer distinção fundada em valor, padrão construtivo ou localização do imóvel. Onde a lei não distingue, o intérprete não pode distinguir, e criar um teto de valor por decisão judicial equivaleria a legislar. Como registrou o julgado, se o legislador quisesse estabelecer critérios de valor para modular a garantia, ele o teria feito.
Por que o valor do imóvel não afasta a impenhorabilidade
A lógica da decisão está na natureza da proteção. A Lei nº 8.009/1990 foi editada para assegurar o direito fundamental à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição, e para preservar o patrimônio mínimo indispensável à subsistência da entidade familiar. É uma norma de proteção da família, não um benefício econômico calibrado por faixa de renda.
Há ainda um argumento técnico que interessa a quem defende ou executa esse tipo de crédito: o rol de exceções do artigo 3º da Lei nº 8.009/1990 é taxativo e comporta interpretação restritiva. As hipóteses em que a penhora é admitida estão listadas de forma fechada, e o Judiciário não pode acrescentar novas por construção interpretativa. “Imóvel caro demais” não está nessa lista, e é por isso que o critério econômico não prospera.
Vale a observação prática: a decisão não cria uma proteção nova nem amplia nada. Ela confirma a leitura que já vinha prevalecendo no STJ e fecha a porta para uma tese que voltava periodicamente às execuções de maior porte.
Em que casos o imóvel da família pode ser penhorado
Aqui está a parte que costuma ser subestimada por quem confia na proteção como se ela fosse absoluta. O bem de família responde por dívidas nas hipóteses previstas no artigo 3º da Lei nº 8.009/1990, entre elas:
- Financiamento do próprio imóvel: quando o crédito executado decorre do contrato de construção ou de aquisição daquele bem, no limite dos valores constituídos em razão do contrato.
- Hipoteca oferecida pela própria família: se o casal ou a entidade familiar deu o imóvel em garantia real, a execução dessa hipoteca alcança o bem.
- Pensão alimentícia: o credor de alimentos pode penhorar, resguardados os direitos do coproprietário que integre a união estável ou conjugal com o devedor.
- IPTU, taxas e contribuições do próprio imóvel: tributos e encargos incidentes sobre a moradia familiar.
- Imóvel adquirido com produto de crime ou destinado à execução de sentença penal condenatória de ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
- Fiança em contrato de locação: quem assina como fiador de um aluguel, residencial ou comercial, expõe o próprio bem de família. É a exceção do inciso VII, e o Supremo Tribunal Federal já confirmou a constitucionalidade dessa penhora.
Note a assimetria da última hipótese, porque ela é fonte constante de surpresa: o locatário que deve aluguéis mantém a proteção do seu imóvel residencial, enquanto o amigo ou o sócio que assinou como fiador daquele mesmo contrato pode perder a casa onde mora. Assinar fiança locatícia é, em termos patrimoniais, abrir mão de uma garantia legal que não se recupera depois.
O que a proteção do bem de família não cobre
Para famílias com patrimônio relevante, este ponto vale mais do que o debate sobre o valor da casa. A impenhorabilidade alcança o imóvel, as construções, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a residência, desde que quitados. Mas a própria lei exclui expressamente da proteção os veículos de transporte, as obras de arte e os adornos suntuosos.
Ou seja: a casa de alto padrão continua protegida, e os quadros pendurados nela, não. O carro na garagem, também não. Em execuções contra pessoas com patrimônio expressivo, é comum que o esforço do credor se desloque exatamente para esses bens, que costumam concentrar valor alto e liquidez razoável.
Some-se a isso a Súmula 449 do STJ: a vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. Nos empreendimentos de alto padrão, em que a vaga frequentemente tem matrícula autônoma, esse detalhe registral produz consequência concreta.
Comprar um imóvel mais caro para escapar da execução não funciona
A decisão do STJ protege o imóvel valioso, mas não valida a manobra de última hora. O artigo 4º da Lei nº 8.009/1990 é expresso: não se beneficia da proteção quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, tenha ou não se desfeito da moradia antiga.
Nesse cenário, o juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior ou anular a venda, liberando o imóvel mais valioso para a execução. É a diferença entre proteção legítima do lar da família e conversão de patrimônio disponível em patrimônio blindado às vésperas da cobrança.
O mesmo raciocínio vale para estruturas societárias montadas depois que o passivo já existe. Como já tratamos ao discutir os limites da holding familiar, organização patrimonial é instrumento de planejamento, feito com antecedência e com causa real, e não ferramenta de fuga de credor. O tempo em que a estrutura é constituída costuma ser o dado decisivo.
Quem pode alegar e o que precisa ser provado
Três esclarecimentos que resolvem boa parte das dúvidas:
- Não é preciso ser casado ou ter filhos. Pela Súmula 364 do STJ, a impenhorabilidade abrange o imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas. A proteção é da moradia, não do estado civil.
- O imóvel único alugado a terceiro continua protegido. Pela Súmula 486 do STJ, é impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado, desde que a renda do aluguel seja revertida para a subsistência ou a moradia da família.
- A alegação é matéria de ordem pública e pode ser feita mesmo depois de efetivada a penhora, enquanto não concluída a expropriação. Ainda assim, esperar é péssima estratégia: quanto mais avançado o processo, mais caro e mais incerto fica reverter o ato.
A prova é o ponto que decide esses casos na prática. Comprovante de residência isolado costuma ser insuficiente quando o credor sustenta que a família mora em outro endereço ou que o imóvel tem destinação diversa. Matrícula atualizada, contas de consumo, declaração de imposto de renda, endereço escolar dos filhos e documentação do vínculo familiar formam o conjunto que sustenta a alegação. Em famílias com mais de um imóvel, a discussão passa a ser qual deles é a residência, e essa escolha tem efeito patrimonial direto.
Como o escritório atua
O trabalho começa antes da execução sempre que possível. Mapeamos a exposição patrimonial da família, identificamos quais bens estão de fato protegidos e quais não estão, revisamos garantias já assinadas, com atenção especial a fianças locatícias e avais societários, e organizamos a documentação que sustenta a qualificação do imóvel como bem de família.
Quando a execução já está em curso, atuamos na defesa da moradia familiar: impugnação da penhora, embargos, produção da prova de destinação residencial e discussão das exceções invocadas pelo credor. Também avaliamos o cenário inverso, o do cliente que precisa receber um crédito e quer saber, com honestidade técnica, o que é possível alcançar.
O detalhamento completo do instituto, com as modalidades legal e convencional, está no nosso material sobre bem de família e proteção da residência.
Se a sua família tem imóvel de valor relevante, garantias assinadas em contratos de terceiros ou uma cobrança em andamento, o caminho é analisar a situação concreta antes que a penhora seja formalizada. Nossa equipe atende em Campinas e região metropolitana, e as consultas são agendadas pelo formulário do site ou pelo WhatsApp.
Fontes
- Lei nº 8.009/1990, sobre a impenhorabilidade do bem de família (Planalto)
- Informativo de Jurisprudência nº 895 do STJ, sobre a impenhorabilidade de bem de família de alto valor (AREsp 2.791.033-PR, Terceira Turma, julgado em 22/06/2026)
Perguntas frequentes sobre penhora do bem de família de alto valor
Em regra, não. No AREsp 2.791.033-PR, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 22 de junho de 2026 e divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 895, a Corte assentou que a impenhorabilidade do bem de família não pode ser relativizada em razão do alto valor de mercado do imóvel. A Lei nº 8.009/1990 não distingue por valor, padrão construtivo ou localização, e criar um teto por decisão judicial equivaleria a legislar. A penhora continua possível apenas nas hipóteses expressamente listadas no artigo 3º da lei.
O rol do artigo 3º da Lei nº 8.009/1990 é taxativo e alcança, entre outras hipóteses, o crédito decorrente do financiamento de construção ou aquisição daquele imóvel, a execução de hipoteca oferecida em garantia pelo casal ou pela entidade familiar, o crédito de pensão alimentícia, os impostos e taxas incidentes sobre o próprio imóvel, o bem adquirido com produto de crime ou destinado à execução de sentença penal condenatória, e a obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Sim, e essa é a exceção que mais gera surpresa. O inciso VII do artigo 3º da Lei nº 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade nas obrigações decorrentes de fiança em contrato de locação, e o Supremo Tribunal Federal já confirmou a constitucionalidade dessa penhora. Há uma assimetria relevante: o locatário inadimplente mantém a proteção do seu imóvel residencial, enquanto o fiador daquele mesmo contrato pode responder com a casa em que mora. Assinar fiança locatícia é abrir mão de uma garantia legal que não se recupera depois.
Só em parte. A impenhorabilidade alcança o imóvel, as construções, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a residência, desde que quitados. O artigo 2º da Lei nº 8.009/1990 exclui expressamente da proteção os veículos de transporte, as obras de arte e os adornos suntuosos. Além disso, pela Súmula 449 do STJ, a vaga de garagem com matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora, detalhe registral frequente em empreendimentos de alto padrão.
Não. O artigo 4º da Lei nº 8.009/1990 afasta o benefício de quem, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, tendo ou não se desfeito da moradia antiga. Nessa hipótese, o juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia anterior ou anular a venda, liberando o bem mais valioso para a execução. O mesmo raciocínio se aplica a estruturas societárias constituídas depois que o passivo já existe: o momento em que a organização patrimonial foi feita costuma ser o dado decisivo.
Sim. Pela Súmula 364 do Superior Tribunal de Justiça, o conceito de impenhorabilidade do bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas, porque a proteção é da moradia e não do estado civil. Vale ainda a Súmula 486 do mesmo tribunal: o único imóvel residencial que esteja locado a terceiros permanece impenhorável, desde que a renda do aluguel seja revertida para a subsistência ou a moradia da família.
Sim. A impenhorabilidade do bem de família é matéria de ordem pública e pode ser alegada mesmo após a efetivação da penhora, enquanto não concluída a expropriação do bem. Ainda assim, esperar é uma estratégia ruim: quanto mais avançado o processo, mais caro e mais incerto fica reverter o ato. A prova é o que decide esses casos, e matrícula atualizada, contas de consumo, declaração de imposto de renda e documentação do vínculo familiar formam o conjunto que sustenta a alegação.
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